2022年，克而瑞物管&中物研协行业并购研究服务中心致力加速物管行业并购进程推动行业并购良性发展，推出详细报告资料——《全国物业管理行业并购市场季度报告》，为有梦想的物管企业赋能，并可根据企业需求定制报告，欢迎联系各区域负责人[点击]咨询详情。

　　并购市场再现大额交易：2022年三季度，上市物企披露12起并购，总计披露交易金额18.4亿元（二季度13.27亿元），较二季度增加5.13亿元，本季度发生1起大额（10亿元以上）并购交易。另有一起大额交易（博裕资本邀约收购金科服务）尚未落定。

　　央企国企仍是主力：本季度华润万象生活、远洋服务等央企国企继续引领并购市场，央企国企披露交易金额高达15.82亿元，占比86.0%。

　　买方议价能力提升：资本市场物业股估值回落，企业并购意愿减弱，并购市场已从卖方市场转变为买方市场，买方议价能力提升。三季度华润万象生活、远洋服务、和泓服务披露收购项目PE均在10倍以下。

　　本报告重点介绍了四起并购事件：一是，远洋服务收购天津熙合，远洋集团通过整合将红星物业相关资产归拢至远洋服务旗下，远洋服务规模得到快速增长，同时远洋集团能够迅速回笼资金。二是，和泓服务收购重庆新隆信物业，收购事项可通过目标公司于西南区域的布局与企业现有业务产生协同效应。三是，博裕资本邀约收购金科服务，若收购完成并维持金科服务上市地位，金科服务经营独立性将大幅提升，也有利于企业估值的修复牛宝体育，但地产相关业务的承接也将存在不确定性。四是，华润万象生活收购祥生物业，牛宝体育进一步提升华东区域管理浓度及市场影响力，同时助推企业物管+商管的双轮驱动。

　　并购市场再现大额交易：2022年三季度，上市物企披露12起并购，总计披露交易金额18.4亿元（二季度13.27亿元），较二季度增加5.13亿元，本季度发生1起大额（10亿元以上）并购交易。另有一起大额交易（博裕资本邀约收购金科服务）尚未落定。

　　央企国企仍是主力：本季度华润万象生活、远洋服务等央企国企继续引领并购市场，央企国企披露交易金额高达15.82亿元，占比86.0%。

　　买方议价能力提升：资本市场物业股估值回落，企业并购意愿减弱，并购市场已从卖方市场转变为买方市场，买方议价能力提升。三季度华润万象生活、远洋服务行业新闻、和泓服务披露收购项目PE均在10倍以下。

　　以并购公告日为事件日（0），观察事件日前后股价的超额收益率和累计超额收益率，测试市场对于并购事件的反应。超额收益率剔除了市场整体波动对股价的影响，因此相较于股价涨幅度能更真实地反映出并购事件对股价的影响。

　　8月12日，远洋服务与远洋集团联合公布，买方(远洋服务控股的全资附属及远洋集团控股的非全资附属远洋亿家物业服务股份有限公司)、第一卖方(远洋集团控股的全资附属大连正干置业有限公司)及第二卖方(远洋资本有限公司)订立股权转让协议，买方有条件同意收购，而第一卖方及第二卖方各自有条件同意以人民币2.5亿元出售目标公司(天津熙合供应链服务有限公司)的50%股权，牛宝体育即目标公司全部股权的总代价为人民币5亿元。

　　根据公告，熙合供应链服务公司为于中国成立的有限责任公司，主要从事投资控股，于本联合公告日期由该等卖方各自持有50%权益。目标集团主要于中国从事物业管理业务。于本联合公告日期，目标集团于中国的京津冀区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域提供物业管理服务，合约建筑面积约为2600万平方米，涵盖98个住宅项目及21个非住宅项目，在管建筑面积约为1390万平方米，涵盖48个住宅项目及13个非住宅项目，而储备建筑面积约为1210万平方米，涵盖50个住宅项目及8个非住宅项目。

　　2021年7月18日，远洋集团公告称，将与远洋资本联手收购红星美凯龙601828)控股集团旗下“重庆企发”70%股份，这笔收购除了有红星地产的资产外，还包含红星地产的物业管理业务，总对价40亿元。企业欲将红星地产的物业管理业务划拨到远洋服务旗下，远洋集团提前做了一番腾挪，将该部分物业资产进行了重组，打包到天津熙合旗下，并由远洋集团和远洋资本分别持有50%。

　　远洋服务成立于1997年，是远洋集团旗下综合性物业管理服务提供商。2020年12月，远洋服务正式在香港联合交易所有限公司主板挂牌上市。截至2022年6月30日， 远洋服务在管面积期7938万平方米，合约面积1.22亿平方米，期内实现收入人民币16亿元，毛利为人民币4.29亿元，净利润为人民币2.7亿元。

　　按照标的公司2021年净利润及2022年中期净资产计算牛宝体育，本次收购的市盈率为9.4x，市净率为5.8x。

　　首期付款1亿元，于股权转让协议日期后三个营业日内支付人民币1亿元（向该等卖方各支付50%）作为按金，倘若股权转让协议由于任何原因被终止，则该按金予以全数退还（不计利息）；

　　第二期付款4亿元，于交割时支付余额人民币4亿元（向该等卖方各支付50%）。

　　将目标集团已建立的物业管理业务与其现有业务整合，使远洋服务集团能够在相对较短的时间内进入新的地区市场，扩大其运营规模、市场份额及地理覆盖范围，并加强其区域优势及平衡区域布局。远洋服务集团预期将受益于目标集团的经验、客户网络、行业知识及管理专长，从而创造协同效应并实现更好的企业管理及规划以及成本效益。收购事项亦为远洋服务集团进一步扩展其增值服务业务提供稳固基础。

　　以并购公告日为事件日（0），观察事件日前后股价的超额收益率和累计超额收益率，测试市场对于并购事件的反应。超额收益率剔除了市场整体波动对股价的影响，因此相较于股价涨幅度能更真实地反映出并购事件对股价的影响。由图6可知，市场对收购事件的反应积极的，但影响程度和周期有限牛宝体育。事件日后的第一天超额收益率为5.28%，第五日的超额收益率下降至-2.16%。

　　9月6日，和泓服务发布公告，以人民币1亿元收购重庆新隆信物业管理有限公司（简称“新隆信物业”）100%股权。完成收购后，和泓服务总订约建筑面积将增至6140万平方米，总在管建筑面积将增至5040万平方米，收购将给和泓服务在重庆的市场份额大幅提升，与现有业务产生协同效应。

　　9月27日金科服务公告，博裕资本拟要约收购公司股份，要约人拟以每股要约股份12.00港元的要约价较2022年9月7日（即最后交易日）在联交所所报每股股份9.02港元的收市价溢价约33.04%。交易完成后，博裕资本需向股东付出最高总金额47.63亿港元。于此同时，公告称，博裕资本将继续保持金科服务的上市公司地位。收购完成前，2021年末博裕以37.34亿港元已经收购金科服务22.69%股权，除此之外，金科股份000656)还将金科服务16.51%股权质押给博裕，除去以上部分股权，金科服务剩下60.8%的股份均在要约范围。

　　9月28日，华润万象生活有限公司于官网披露消息称，已同意收购诸暨祥笙物业有限公司的全部股权及浙江祥生 2% 的股权。被收购方皆隶属于浙江祥生物业有限公司，收购价格目前暂定为 10.36亿元人民币，扣除拟转移债务 2.06亿元人民币后，买方最终支付金额将不高于 8.3亿元人民币。